足球

这个理财品种,即将迎来大爆发!

全文字数:2100

阅读时间:4分钟

4月30日,证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿) ,这意味着一个新的投资品种——基建类REITs基金要来了!

什么是REITs基金?

REITs基金在国外是一个非常成熟的投资品种,但国内一直没啥像样的产品,估计了解的人不多。

REITs基金全称是Real Estate Investment Trust,翻译成人话就是不动产信托投资基金。

投资于股票的基金叫股票基金,投资于债券的基金叫债券基金,同样的道理,投资于不动产的基金就叫REITS基金,如果简单叫不动产基金,相信大家就不陌生了。

不过这里有一个问题,股票和债券都是标准化的证券,所有人都可以直接投资,但不动产不是证券,没法一份份地投资。

比如一条高速公路或者一栋写字楼,你无法直接投资,这就需要一个操作,将不动产作为一个资产整体,打包成一个证券,相当于把不动产想象成一家公司,证券想象成这家公司的股票,你就好理解了。

现在你就可以通过买入相应的证券,来直接投资高速公路、写字楼等不动产了,这种证券就叫资产支持证券(ABS),因为他的背后是不动产,而这个过程就叫资产证券化。

REITs的收益来源,是不动产产生的现金流,例如房产的租金、公路的过路费等。

投REITs能不能赚钱,关键要看底层的不动产能否产生稳定的现金流。

REITs基金的优势

相比于直接投资不动产,REITs至少有这几个明显的优势:

1、投资门槛低。

基建项目规模动辄几十几百亿,以前这些资金都来自政府、银行、信托、私募等,没有几百上千万的资金,根本就没法投资。

但是把它变成基金之后,只要几百上千就可以投资了,从遥不可及一下子变得触手可及,毫无压力。

2、投资风险小。

大量资金投资于单一项目,万一出现风险,对投资者而言可能就是灭顶之灾,而现在你只要拿出少量的资金,就可以投资,风险大大降低了。

不仅如此,直接投资不动产,就算项目出现什么问题,你也很难抽身走人,但是REITs基金不同,感觉不行了,直接转手卖掉就行,没有任何后顾之忧。

和股票型基金比起来,REITS基金的优势在于确定性更强,如果你买几件相关上市公司的股票,分红率最多也就50%左右,而REITs要求90%以上的利润必须用于分红,不得留存。

从业绩来看,基建REITs基金的走势也不错,美国过去10年几个主流REITS,业绩远超同期标普500指数,把沪深300不知道甩了几条街……

美国三大基建reits2010年5月1日至2020年5月1日涨幅

有些媒体把REITs基金的推出,解读成利好房地产行业,其实并不准确。

证监会明确规定,基建类REITs基金主要投资方向是基础设施,包括仓储物流、收费公路、机场港口、水电气热等公共基础设施,不包括住宅和商业地产。

为何现在推出基建REITs基金?

原因相信大家都猜到了,受毛衣站和疫情的双重影响,今年经济十分不景气,一季度GDP录得-6.8%。

今年是全面建设小康社会的收官之年,要想保证全年经济指标达标,必须给予一定的刺激。

基建类REITs的推出也是刺激的一个手段,颇有点动员全民搞基建的味道。

还有一个很重要的原因就是,经过了近十年的杠杆扩张,经济高速发展的同时,很多地方政府的债务也跟着水涨船高,债务压力巨大。

基建REITs的到来,可以改变基建的融资方式,盘活存量资产,大大缓解地方政府的财务压力。

地方政府财务压力小了,对土地财政的依赖自然也就降低了,房地产也能更健康的发展,这也符合郭嘉长期的战略方针。

对投资者来说,以后随着利率逐渐降低,普通投资者也需要一些预期收益较高,回报又比较稳定的投资项目。

国家现在推出基建REITs基金,可谓是利国利民。

基建REITs基金的风险

不过基建REITs基金的风险也是不容忽视的,这类基金主要有三方面的风险:

1、项目本身风险。

就是项目对应的不动产面临的经营风险,我们知道基建的特点是资金规模巨大,投资周期长,而且一旦建成之后,转型非常困难,抗风险能力差。

假设你投资的是一座桥梁,不远处新建了一条高速公路,连着一座新的桥梁,那这座桥梁的现金流就会受到毁灭性的打击,而且这种打击无法逆转。

2、管理风险。

基建REITs基金和公司一样,都是由人来管理的,而且管理者有相当大的自主权的,尤其在对外投资方面。

如果管理者忽视持有人的利益,或者为了自己的私利,买入劣质资产,就会拉低整体资产的价值,投资者将面对基础资产和估值的双重损失。

3、杠杆风险。

基建REITs基金不可避免地会有负债,有负债就会有杠杆,而杠杆这东西是一把双刃剑。

假如借款的成本是4%,如果项目回报超过4%,那毫无疑问,杠杆可以提高基金的收益率。但是万一项目收益率不足4%,或者出现亏损,那么不动产就会出现折价,甚至存在再次变现无法覆盖借款金额的情况。

这些风险都是不容忽视的。

REITs基金是一个非常丰富的品种,美股中的REITs有几百只。涵盖了商业、写字楼、医院、仓库、学校、养老院、农田、数据中心、影院、输油设施等方方面面。

国内的REITs还相当单一,目前只有基建REITS基金进行试点,还没有具体的基金。

此前,A股市场有一个近似的品种——鹏华前海万科REITs(184801),是可上市交易的封闭类基金,规定50%基金资产收购目标公司股权(前海万科公馆),50%基金资产投资于上市公司股票、债券和货币市场工具等;每年基金分红不低于年度可分配利润的90%,全部现金分红。

可见,这其实是个半吊子REITs。

该基金成立近五年来,累计收益34.64%,表现一般,完全赶不上同期国内房价涨幅。

不过随着新规落地,作为海外市场与股票型基金和债券型基金并列的三大核心基金品种——REITs基金在中国资本市场,即将迎来大繁荣的新时代。

假以时日,REITs一定会成为国内投资者非常重要的投资品种,等未来具体投资标的出现后,我们再来好好聊聊吧。

相关文章

这个冷门板块,最近居然爆发了!

2020年,中国最大的风口

半年大涨70%,跟不跟?

力哥说理财

微信:lglicai

简单 好玩 有干货的

理财万宝全书

长按二维码关注

版权声明:

本文版权属于《力哥理财》微信公众号(lglicai),未经授权不得转载及二次修改。

转载或合作请联系dukept@126.com

返回上一页

相关资讯